工程部季度工作总结

先说说本季度安全工作的情况。工程部在安全这块儿，重点抓了三件事：消防安全、设施设备安全，还有人员安全。咱们一个一个来看。

安全工作

消防安全

消防安全是头等大事。这个季度，我们严格执行了公司制定的消防检查制度——周检、月检、季检，一个都没落下。定期检查各个管理处的消防设备运行情况，还得盯着维保单位的维修保养工作有没有做到位。粗略统计了一下，光是处理消防设备隐患和故障，金台管理处就有10次，都市经典管理处12次，城市新锐管理处4次。这么做的目的很明确：确保我们管理的大厦和小区，消防设备随时都能正常投入使用。同时，对各管理辖区进行用火用电普查，看看消防通道有没有被堵占，发现问题就及时向管理处提出整改建议。消防值班情况和人员操作规范也在检查范围内，得保证记录真实有效，值班人员报警操作准确、及时。这些工作做到位了，才能有效杜绝火灾，为公司规避消防风险。

再来说说夏季防火。根据季节变化，我们及时下发了《关于做好夏季防火安全工作的通知》，要求各个管理处严格按照八条要求，把夏季防火工作和宣传专栏都做扎实。这么做的目的是降低火灾发生的可能性，同时提高业主的防火意识和消防知识，真正实现物业管理公司和业主对消防工作的共防共管。

另外，我们还落实了电力公司安保[XX]7号文件精神，搞了一次建筑消防专项整治行动。接到文件后，我们第一时间根据公司实际情况，编制了具体的整治通知并下发到各管理处。在公司和领导的带领下，成立了专项整治小组，行动迅速展开。这次整治的目标很明确：加强建筑消防安全管理，坚决整治消防违法行为，消除消防设施设备隐患，进一步做好夏季防火工作，提高防控火灾的能力。目前，专项整治已经完成了动员部署阶段，进入了自查自纠阶段。我们还会继续抓好这项工作，迎接市消防部门、电力公司、集团公司的专项检查。

本季度还配合各管理处完成了上半年的消防演练。我们和管理处一起，根据防火预案制定了详细的演练方案，组织员工学习、讨论和预演。具体日期如下：4月27日是重烟管理处，6月28日是金台管理处，6月29日是城市新锐管理处。通过演练，我们总结了经验，明确了下一步消防工作的重点和培训方向，也发现了消防配套设备的不足——比如城市新锐演练时，发现消防监控室和备勤人员之间缺少有效的沟通方式。这些信息为完善消防设施提供了依据，也为我们提高整体消防工作水平打下了基础。

最后是消防设施设备的维修保养规范化。为了让应急灯、疏散指示灯系统始终处于良好状态，确保火灾发生后能正常引导业主有序疏散，我们专门制定了《应急灯、疏散指示灯系统保养规定》，并配发了相关记录表格，规范了保养流程。有问题的灯具及时修复，进一步提高了消防设备运行的可靠性。

设施设备安全

维修保养工作目标方面，在一季度工作的基础上，我们确立了“以保养修”的运行管理宗旨，以及“零锈蚀、零故障、零报修”的目标。培训的重点是让维修员工更深入地了解设备工作原理，清楚每一个器件的设计目的和作用，同时加强对员工技能和技术的检查。这样做，是为了把“以保养修”的宗旨落到实处，提高设备运行管理水平，杜绝重大事故发生。到上海考察回来后，领导对工程部提出了更高的要求——就是那个“零锈蚀、零故障、零报修”的目标。我们立刻组织维修主管和负责人学习，要求每个人理定落实方案，为公司设备管理体系的建立打下基础。

检查方法也做了更新。针对电梯事故多发、但日常检查却难以发现问题的现象，我们做了分析和总结，改进了原有的检查方式。以前只检查机房和电梯主机，现在增加了乘坐舒适度、稳定性、噪声情况的检查，还要到轿顶观察运行、到底坑查看。这一改，问题就暴露出来了——比如都市经典和城市新锐的电梯保养问题，都得督促维保单位提高维修保养水平，消除故障隐患。

我们还做了易出问题节点的汇总。设施设备绝大多数故障，都是由于个别重要部件损坏造成的。比如二次供水系统，故障多出在止回阀、电磁阀、液位计；烧电机大多是交流接触器的触点拉毛受损；电梯的毛病则多为光膜、门机、平层器、控制柜的各类接触器引起的。所以我们要求各维修部逐步建立设备故障台账，把容易出问题的节点都汇总起来，做到心中有数，然后加强这些部位的保养，提高设备安全保障。

入夏后，针对电梯运行的环境要求，我们制定了《电梯机房空调管理制度》，督促各管理处落实，保证电梯机房设备运行良好。同时，针对公司能源使用不合理的情况，制定了《能耗分析管理制度》，让维修主管通过能耗分析发现设备故障隐患。以前大家不太清楚自己负责设备的运行周期和频率，现在通过能耗分析，基本都掌握了设备运行的基本情况。比如水泵的运行情况，会根据流量、功率、高区水箱水平来算出它的运行时间和时间频率，再结合小区用水情况算出用电量。一旦出现运行时间异常、启动时间不对、用电量不对劲儿的情况，就会主动去分析原因、查找问题。这样一来，人员对设备的认识提升了，设备运行的安全保障也提高了。

设备运行管理知识的普及也很重要。物业内部环境是一个相对封闭的小环境，建造标准越高，与外部环境的隔离就越明显。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控这些楼宇要素，对系统设备运行的依赖性越来越强。设备运行成本在物业管理运作中占比很大，尤其是大厦。设备运行的好坏，直接关系到业主和租户的利益，也关系到物业管理企业的效益。用户满意度的第一直觉，几乎都和设备运行的优劣相关。所以，我们制定了《关于对〈物业设备运行管理〉学习的通知》，下发到各管理处，要求维修主管或负责人必须学习并写读后感，提高他们的管理水平，再由他们向所管理的维修员工普及，以提高整个公司的设备运行管理水平。

人员安全

操作规程检查方面，我们在工作检查中加强了对维修员工熟悉操作规程和保养规程情况的抽查，以此督促维修部对员工的培训，提高人员操作安全。还搞了同事间的操作规程互相抽背，确保操作人员都了解规程，都知道规范操作。这一套下来，保障了人员安全，实现了本季度维修操作无安全事故。

工具使用也得规范。部分维修员工使用工具不太规范，所以我们加强了抽查和指导，让大家规范使用。比如螺丝刀不能用来撬东西、敲东西，活动扳手得注意支撑点和受力点的选择。工具规范使用，既延长了使用寿命，也提高了人身安全。

技术支持与指导

大修及年检

重烟电梯大修及年检方面，这个项目从一季度就开始准备了。我们和三菱公司进行了长时间的协商沟通，在公司领导的关心下，以一个合适的价格签定了维修合同。大修过程中我们全程跟进，进行验收。后期发现2号梯曳引机出现溢油现象，又和管理处一起督促维修单位整改，使大修基本达到了要求。重烟电梯年检，我们提前准备好了资料，向管理处提出了加强维修保养跟进的要求，硬件有了保障。虽然货梯的导靴磨损和称重出了点小问题，但通过和质检人员的沟通，年检还是顺利通过了。

都市经典电梯年检，我们在年检前就查出了大量问题。通过向西子奥的斯公司两次发函，促使他们和质检人员沟通协调，问题得到了解决。我们也及时准备好了资料，年检顺利通过。

金台大修方案，从四月份就开始制定和报批。在管理处的大量工作下，六月初得到了集团公司的批准。批准后，我们又对实施方案进行了多次修订，最后落实给管理处实施。整个过程中，我们的专业知识和市场了解程度经受了一次考验。通过这次大修方案的落实，我们对维修资金的使用有了更深入的认识。

对外沟通与协调

城市新锐电梯整改、补偿链及导向轮的更换，这项工作从一季度就开始和三菱公司沟通了，但他们一直在找借口拖延。在公司领导的支持下，我们坚持长时间地接触和谈判，最终让他们完成了整改和更换，保证了电梯的安全运行。这件事给我们的经验是：重事实、重合同，据理力争，坚持目标，保持沟通，不达目的不罢休。

都市经典电梯维保合同的签订，我们对比了四家维保公司，最后和西子奥的斯公司达成了协议。维修保养费的确定，主要靠领导层的高层沟通才落实下来。我们则负责合同细节的专业起草，尽量规避风险。

宏声大厦设备管理的参观学习。在公司领导的帮助下，我们组织维修主管和工程部所有人员去宏声广场物业，参观了他们设备运行的先进经验。回来后，大家进行了交流和讨论，都说了各自的所见所感。各维修部也根据自身情况进行了落实——比如开始搞设施设备标志挂牌、标明阀门所管区域、标明管道介质流向、设备运行状态等等。我们还要求参观人员写心得感受，以提高公司的设备运行管理水平。

渝能会所的接管验收

在渝能会所接管验收前后，我们配合管理处对设施、设备安装以及室内外装修进行了跟进。对一些不需要发函的问题，直接和晨阳工程部及监理沟通，联系他们整改。对售楼中心设施、设备进行了实物接管前的综合检查，把发现的问题分类、分系统整理好。设施、设备及部分资料完成了实物接管，遗留问题以情况说明联系函的方式交给了晨阳工程部签字认可。我们还和晨阳工程部磋商了设施、设备存在的问题及具体的整改方式，对不能解决的问题发函给晨阳公司。同时，联系晨阳工程部或施工单位，处理了排烟风机、水景观水泵止回阀、电梯、空调等设备在运行中发现的问题。

都市经典创优工作的参与

资料准备方面，我们负责了都市经典创优资料中公共设施设备管理部分和消防部分的整理与编写。这是工程部二季度的一项重要工作，投入了大量精力。很多制度是重新建立的，对工程部制度建设起到了推动作用。三季度，我们计划把都市经典创优资料中的部分制度修订后纳入工作手册，加大本部门的制度建设。现场问题查找，我们配合管理处查找了硬件设施中存在的问题，督促他们整改，特别是影响形象的问题，一直在跟进。

技术指导

都市经典消防线路的恢复，我们在维修消防线路第五回路的同时，对维修人员进行了现场技术指导，帮助他们提高消防设施设备故障的检修能力。教会他们检查的方法和技巧，提升解决故障的能力。重烟高区增压泵的恢复，主要目标是让维修人员自己分析设备功能，根据控制要求设计控制线路。高区增压泵恢复功能后，我们的维修人员基本能制作简单的控制线路了。城市新锐泵房照明节能改造方案分析，我们在工作检查中发现泵房照明节能改造后应急灯不能充电，经过分析和维修部一起找到了解决方案，给维修部提出了要求：既要节能，又不能改变设施设备的功能。

维修人员的面试及协调

面试方面，维修员工招聘我们都要亲自面试。因为要求比较高，只补充了7名维修人员，前后却面试了近70人。虽然对其他工作有影响，但我们坚持把好进人关，一如既往地为公司选好人、用好人。人员调配方面，本季度根据各管理处情况，对现有维修人员进行了合理调配，保证了各管理处的维修工作和前期介入工作顺利进行。具体调了刘家勇到城市广场任维修主管，负责前期介入和会所维护；调骆书正到渝能国际任维修主管，负责前期介入和会所维护；调黎璞到阳光九里负责前期介入工作；任命刘全国为城市新锐维修负责人主持工作。考虑到渝能国际会所维护工作量大、技术要求高，从金台调了陈永康到渝能国际协助骆书正；考虑到刘家勇调走后城市新锐技术实力可能减弱，从金台调了余翔到城市新锐加强技术实力。

在建项目的前期介入

城市广场

根据施工进度，我们结合现场情况，咨询现场施工员及安装负责人，对R1栋正在进行的内粉和外粉工作进行了详细了解。与施工员一起随时咨询和现场监督，对窗户安装、百叶窗台面斜度、空调安装位置、墙面是否压光、露网阴阳角不直、空鼓等问题有了全面的认识。结合以前成熟物业小区存在的整改情况，进行现场督促和跟进，对R1和R2栋存在的施工质量和材料问题，逐步进行核实和咨询，推动落实解决。

针对给排水与消防设施设备的安装，我们在查阅相关资料的同时，了解设备的性能、型号、安装地点等技术指标，结合实际情况提出安装要求和整改意见。积极同消防安装负责人及水电安装负责人进行现场交流，结合施工情况和设施设备的使用功能，以及未来物业接管后的使用利弊进行权衡，争取对物管更有利。在消防水泵安装、屋面防水与隔热层施工等环节，维修人员都是亲临现场查看。电梯安装调试中，深入机房、轿箱顶部和底坑，同电梯调试人员质询洽谈，全面了解电梯的工作状况。

结合现场安装及施工情况，对比R1栋与R2栋的进度和质量，有针对性地向施工人员提出各自缺陷与不足，督促及时整改，达到了质量标准和验收标准。我们有一句话常挂在嘴边：迟改不如早改。

经过近两个月的前期工作，深刻感受到物业前期工作，特别是工程施工与安装的前期工作的重要性。前期工作的好坏，直接关系到以后物管全面接管后的服务质量。

渝能国际

渝能国际建筑面积近60万平方米，集别墅、花园洋房、景观高层和板式高层于一体，分三期建设。目前已动工的项目有T1、T4、T5、T6、T8、T9、S10-S13、一期地下车库和一期售楼中心。针对现阶段设施、设备未大量安装的情况，二季度主要做了以下几个方面的工作。

首先是对整个建设项目概况进行了了解。消防系统方面，项目分为室内消防和室外消防。室外消防给水水源为城市自来水，采用消防和生活合一用水，进水管一条，管径DN300毫米。室内消防采用临时高压制，在车库和商场内设置自动喷淋系统，水泵房和消防水池设在T4楼，水池容积843立方米，T4楼顶层设置18立方高位水箱一座。报警系统采用北大青鸟产品，每栋塔楼均设一台小型区域报警器和集中报警器，与T5楼联动报警主机联网。电梯系统方面，板楼采用蒂森电梯，每单元配置2台，速度1.75米/秒；塔楼采用天津奥的斯电梯，每栋配置3台，速度2米/秒。供配电系统方面，全小区设9个变电所，变压器总装机容量11750KVA，T5设开闭所一座，采用双电源10KV二回路专线引入，共18台变压器。弱电、智能化系统方面，电视系统设备间设在T5楼，每栋入口设可视对讲主机，住宅内设可视对讲分机，分机带4路报警，实行一户一密码。

同时，对现建项目概况进行了了解，包括结构类型、层数、层高、建筑面积、施工单位、监理单位及主要负责人联系方式。对一期工程S10-S13进行了查看，了解了户型结构、空调安装位置、管井、电井以及管道的预留孔洞，跟进了S13的户型分隔、墙面抹灰，以及现阶段电梯安装底层主排污管的预埋工作。针对S13墙面空鼓、烟道裂纹、电梯机房未预留插座、空调安装位置不合理、卫生间通风问题、预埋吸顶灯盒过高、阳台栏杆跨度太大，以及售楼中心设施、设备安装中存在的问题，我们上报工程部并已发函给晨阳公司。

在二季度前期介入工作中，还存在不少不足。比如与晨阳工程部的沟通和自身知识的不足，导致对前期问题发现不及时甚至无法发现。不过，相信在公司的支持和帮助下，加上近期与晨阳工程部交接售楼中心过程中沟通的改善，这些问题可以逐步解决。至于自身知识不足，我会加紧学习各方面的专业知识和规范，完成任务。

阳光九里

我们了解了阳光九里大同小区的各种施工图纸，熟悉了A1、A2、C1、C2、C3、B1、B2、D栋车库的设施和水电施工图。了解了小区各栋楼的对讲系统、消防系统、车库收费系统等设备的安装位置和数量。了解了电梯型号、闭路监控型号和安装单位。了解了供配电、消防、电梯、给排水、强弱电、智能系统等设备的安装位置和数量。了解了各栋楼的施工进度，参加了业主方的工程会议。跟踪了门市7、8号的内装饰情况，并协助施工方、业主、监理对售房部进行了交房验收。跟踪了C栋内外墙抹灰质量、给排水安装质量和塑钢门窗安装质量。协助监理、业主、施工方对C2进行了拟验收。协助业主整理了房屋验收表格。协助施工方和监理对C栋给水进行了试压。参加了施工现场会议，讨论了C栋1和4户型排水立管的安装情况。跟踪了解放军后勤检测中心对B1栋7层楼板进行的检测。

存在问题包括：A1栋6楼楼梯口未留开关盒；A2栋17楼电梯外召预留孔错位；C栋部分烟道断裂；C栋给水立管生锈严重；C栋卫生间窗户不能关严（如C1栋5楼4户型）；C栋房间存在空鼓；B栋电梯前室无消防报警按钮和消防电话插口。

人员培训

培训工作方面，我们坚持每周三定期进行维修主管培训，从受训人员当前最需要补充的知识出发，制定专题和培训计划。针对工作检查中间出现的普遍性问题，进行针对性的培训。消防培训方面，对维修部进行消防设施设备培训，目的是解决设备问题；对保安队员进行中控室设备操作培训，确保能正确操作消防设备。现场培训方面，针对部分维修部存在的问题进行现场指导，解决实际困难。这三项培训的深入开展，将会有效解决我们面临的基本问题。

存在的问题

回顾这个季度，问题也是客观存在的。前期介入工作中，还存在许多不足，比如与晨阳工程部的沟通不够顺畅，导致对前期问题的发现不够及时。本部门人员的规范意识还不够强。工作效率有待提高。此外，对外设备的管理也需要进一步加强。