农村土地承包经营权流转与抵押贷款这个话题，这些年一直是个焦点。从各地的实践来看，既有看得见的成效，也藏着不少需要啃的硬骨头。这份报告基于真实调研数据，把现状、试点、利弊、问题和对策都梳理了一遍，值得仔细看看。
一、农村土地承包经营权流转的现状
先看一组数字。截至200x年底，全市已经颁发农村土地承包经营权证超过44万份，家庭承包合同签了45万多份，流转合同1.3万多份，流转总面积达到17.77万亩，占到耕地总面积的7.8%。从这些数据背后，能看出几个挺有意思的特点。
第一个特点是，有偿流转的租金不算高，但差距很大。拿尤溪县的调查来说，大部分流转都是以实物或者实物折价来支付租金，占了75%左右，纯现金支付只有22%，还有个别是免费转的。租金这块，每亩最低的才10块钱，最高能到980元，绝大多数是在100块钱以内的档位。这中间的弹性空间不小。
第二个特点是，流转期限普遍比较短，稳定性不太够。调查显示，全市土地流转期限在一年以内的占了58%，1到5年的有37%，五年以上的只有5%左右。换句话说，大部分流转都是短期行为，长期稳定的合作关系还远没形成。
第三个特点是，转包和出租是主流方式。在全市流转的17.77万亩里头，转包占了38.9%，出租更是达到了42.4%，两者加起来超过八成。转让和互换的份额不大，加起来不到15%。这说明有偿流转是普遍趋势。
第四个特点是，农民自己私下流转的居多。从实际操作看，九成以上的流转是在农户之间完成的，农户跟企业之间的大规模、连片流转虽然有，但比重还在逐步提升。尤溪调查的数据很典型：农民之间私下操作占了90%，只有10%是成规模的企业与农户合作。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年，xx和将乐县率先启动了农村土地承包经营权抵押贷款试点。效果如何？数据说话：xx县农村信用联社通过公司担保、基金担保以及土地承包经营权抵押等形式，一共发放了15.6万元贷款，支持了红豆杉规模种植，涉及土地流转187亩。将乐县也发放了一笔20万元贷款，抵押物是一块140亩的土地承包经营权。运作方式上，主要抓住了几个关键点。
首先是明确了抵押的条件和范围。不是所有的地都能拿来抵押。必须是通过合法流转得来的，或者通过招标、拍卖等公开方式获得的，而且要有具有法律效力的权属证明。产权关系得清晰，村委会或者发包方不能有过“禁止抵押或再流转”的约定。更重要的是，期限上有限制：剩余承包期不能短于2年，这才能保证风险可控。
其次是建立了价值认定和登记制度。怎么给土地承包经营权的抵押价值定价？贷款人有套自己的算法：年租地平均收益乘以经营期限，再加上种养物的价值。登记这块，农业部门是主管部门，办完登记还要抄送给乡镇土地管理部门和村集体经济组织，做到信息透明。
再次是设计了一套风险防范措施。门槛设得不低：贷款必须用在农业开发项目或者抛荒地复耕上，不能挪作他用。贷款金额也有上限，不能超过抵押认定价值的70%。贷款期限按中短期流动资金来定。值得一提的是，他们探索了几种挺灵活的贷款模式：比如“公司+土地经营权抵押”，企业作为承贷主体，用土地经营权抵押，企业还要承担连带责任；还有“基金担保+土地经营权抵押”，行业基金和经营权抵押共同分担风险；还有把土地承包经营权当作股权来抵押的模式。这些创新，拓宽了融资渠道。
最后是政府的支持。xx县政府专门发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，还成立了流转服务中介组织，在试点乡镇建了土地流转服务中心，村里建了服务站。这些组织帮着做好管理和流转工作，为试点提供了组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
好处是显而易见的。第一，它给农村融资打开了一扇新的大门。以前土地不能抵押，融资渠道窄。现在土地经营权可以抵押了，农民认识到土地不仅是生存的资源，还可以当生产要素来融资，这既提高了保护土地的意识，也解决了发展中的资金瓶颈。
第二，促进了土地的合理流转和要素配置。通过流转，土地逐步向集约化、规模化方向发展，产出率和商品化程度都提高了。万一借款人违约了，银&行可以把经营权连同附着物拿到流转市场拍卖转让，土地的配置就更灵活了。
第三，推动了农业产业化和农村金融业的双向发展。一方面，规模经营带动了产业化；另一方面，金融机构不再只是小额信贷单一模式，开始尝试集约化金融，形成了更多元的发展格局。
第四，解决了种养大户担保难的问题。大户生产投入大，资金缺口也大。土地经营权抵押信贷直接支持了他们，让一些抛荒的耕地重新被利用起来，提高了土地利用率。
（二）不利因素
但问题也不少。首先是金融风险大。农业靠天吃饭，自然灾害和市场波动的影响都很难预测，农业保险又没全面铺开。一旦出了问题，金融机构的风险是不可控的，这严重制约了业务的全面推广。
其次是手续相当繁琐。金融机构为了保护自己，设了不少风险防范措施，从评估到抵押登记，环节多、手续杂。加上农民文化水平有限，真要拿土地经营权去抵押贷款，难度不小。很多农户宁可找更高利息的商业贷款或者民间融资，图个方便，积极性自然就低了。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
放眼整个土地流转和抵押市场，问题主要集中在几个方面。
流转程序不规范。现在大部分流转还是以转包为主，而且多在亲戚朋友或者关系好的村民之间私下进行。规模小、口头约定多，连合同都不签，更别提向村委会或小组备案了。就算签了合同，也多是农户之间的“土合同”，条款不完整、不规范，容易引发纠纷。
中介组织和流转市场发育太慢。农民的思想观念比较保守，中介组织难以发育。比如**县沙溪乡，20xx年去浙江考察后成立了土地信托服务站，但后来一直没正常运作。尤溪县的情况也类似，全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，管理机构不健全，导致流转过程无序、自发。
乡村组织越俎代庖。有些乡村组织不尊重农民意愿，硬搞土地流转，甚至把流转收益的一部分当成集体收入，损害了农民利益。三元区反映，国家规定承包期30年，但有些地方却以村规民约的形式，每隔三五年就要调整土地。还有的打着规模化经营的旗号，强行流转，严重侵害了农户权益。
农村保障机制不健全。土地对农民来说，既是经济来源，又是社会保障。所以农民不愿意把承包地长期转出去，更愿意转给兄弟姐妹或亲戚。就算转给外人，也宁愿给外村人，而不给同村同组的。最终结果就是，想种地的没地种，有地的不想种，耕地利用率降低。
土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构还没建立，贷款人主观判断的成分很大。一旦出现违约，抵押权人要实现抵押物的价值，也是困难重重。
五、对策与建议
针对这些问题，需要系统性地对症下药。
第一是稳妥推进，保障权益。落实土地承包政策，必须让农民感到自己是土地的主人。在30年承包期内，除非农民主动放弃，否则任何组织和个人都不能剥夺农民的承包土地（国家征用除外）。要明确界定农民的土地权利，让他们真正拥有占有、使用、收益和处置的统一权利，可以转让、出租、入股、抵押。同时，要探索“土地换保障”的办法，建立失地农民保障制度。把承包土地全部流转、进城从事二三产业的农民，应该享受城镇居民的同等待遇，在就业、社保、子女就学上给予支持。
第二是建章立制，规范运作。建议及时出台土地承包经营权流转的政策法规，明确流转的原则、范围和操作程序。流转必须双方自愿，签订合同报备，期限不超过第二轮承包期。合同要写明双方信息、流转期限、用途、价款和违约责任，做到有据可查。
第三是创新机制，培育市场。可以建立土地流转风险保障金制度：业主每年交一定保证金，合同到期无纠纷就退还。也可以探索土地股份合作制，在条件成熟的村组，用土地承包权入股组建企业，试点了再推开。更重要的是培育市场，让集体经济组织和农民成为市场主体，政府只负责制定规则、发布信息、监管秩序，不要直接干预市场选择。
第四是宏观调控，严禁包办。政府要管好产权登记、建立科学的农地资产评估体系，推动城乡一体化管理。同时要约束政府行为，准确定位角色，不要用行政手段与民争利。加强宣传，让农民更了解法规和政策，让土地流转从自发走向自觉。
第五是积极探索，推动抵押。地方政府和金融部门要紧密互动，借助农村金融改革的契机，加大试点力度。要抓紧研究土地承包权和经营权分离的可行性方案，让农民在30年承包权不变的基础上，用经营权抵押融资，方便地获得启动资金。同时要建立专业的土地价值评估机构，或者委托有资质的中介，确保流转、抵押、清偿等环节公正合理。
第六是加强引导，优化服务。各级党委政府要把土地承包经营权流转工作摆上议事日程，加强领导、学习和宣传。对二、三产业发达、农民收入稳定的地方，要积极引导，做好工作。同时要提供法律、政策、信息服务，建立流转机制，促进土地的适度规模经营和集约经营。
