政策开放窗口期尚不足百天，酒店公募REITs市场就已从最初的“双雄对垒”，快速进入“多方竞逐”的新阶段。
先是锦江、华住两家头部酒店集团率先申报，相关产品分别获沪深交易所受理；随后，湖北文旅集团也正式启动酒店商业不动产公募REITs项目招标，并于2月24日公示中标候选人，成为这一赛道首个入局的省级文旅国企。紧接着，3月10日，海珠城发集团发布朗豪酒店商业不动产REITs相关服务采购招标公告，区属国企也正式下场。国资布局从省级延伸到区级，酒店REITs赛道的扩容速度持续超出市场预期。
这不仅是酒店资产证券化进程中的又一个标志性节点，更释放出更深层次的行业信号：参与布局的主体，已经从传统酒店企业，逐步扩展至文旅国资、城市建设国资，覆盖层级也由省级进一步下沉至区级。酒店公募REITs行业的底层逻辑，正在发生深刻变化。
01 政策破冰100天，赛道加速扩容
酒店类公募REITs之所以能快速进入落地阶段，核心原因在于政策支持与市场需求形成了明显共振。自2020年基础设施REITs试点启动以来，监管层持续拓宽试点范围，而真正让酒店资产迎来实质性突破的，是2025年12月发布的新版行业范围清单——首次将四星级及以上酒店单独纳入发行体系，打破了以往酒店只能作为商业综合体附属设施申报的限制。随着这一政策“闸门”打开，酒店资产证券化最大的制度障碍被正式扫清。
头部企业的响应速度非常快。2026年2月，锦江酒店、华住集团先后申报的公募REITs产品获得沪深交易所受理，成为首批“尝鲜者”。仅过半个月，湖北文旅集团便迅速跟进并启动招标，标的明确为酒店商业不动产REITs，不接受联合体投标，并采用分阶段选聘专业机构的方式推进。国资体系在项目推进中的规范性和审慎性，也在招标条款中体现得十分充分。
3月10日，海珠区属国企海珠城发集团发布朗豪酒店商业不动产REITs基金管理人及计划管理人服务采购、财务顾问服务选聘两份招标公告，并定于3月31日开标。区级国资正式入局，再次为酒店REITs市场增添了新的参与力量。
从政策破冰到省级、区级国资相继入场，短短100天内，酒店公募REITs赛道的参与主体已呈现出明显多元化的发展格局。
02 多方竞逐，锦江、华住、湖北文旅、海珠城发的差异化棋局
首批申报的锦江、华住，以及随后进入市场的湖北文旅、海珠城发，在策略选择和底层资产特征上都呈现出鲜明的差异化特征。这不仅反映出头部酒店企业商业模式的分化，也意味着酒店REITs布局主体正从纯酒店企业向文旅国企、城市建设国资延展，并覆盖省级与区级层面，为行业提供了不同维度的公募REITs申报样本。
锦江：全国布局，稳健优先。
作为全国性酒店龙头，锦江采取的是“规模化、分散化布局”路径。其申报的REITs底层资产覆盖18座城市的21个项目，募集规模达17.03亿元。这样的布局优势在于抗风险能力较强——即便个别区域市场出现波动或消费走弱，对整体资产现金流的冲击也相对有限，这与锦江全国化、规模化的发展定位高度匹配。不过，其短板同样清晰：相关底层资产大多于2011—2014年间投运，整体相对偏旧，未来可能需要较多维修改造投入，这将成为其运营层面较为现实的挑战。
华住：聚焦核心城市，追求高效回报。
华住选择的则是与锦江不同的“深度聚焦”路线，其REITs仅布局上海、广州两座一线城市的3家高端酒店，募集规模13.20亿元，虽略低于锦江，但资产投运时间更短，单体盈利能力更强。值得关注的是，这几项资产的区位稀缺性较为突出——广州项目紧邻大型赛事和演唱会聚集区域，上海项目承接虹桥枢纽的商务外溢需求，客源稳定性较高。2026年预计分派率为5.21%，高于锦江的5.05%，更契合资本市场对高收益和稳定现金流资产的偏好。但潜在风险同样存在：区域集中度较高，在核心城市高端酒店竞争持续加剧的背景下，消费需求波动可能直接影响资产收益，对精细化运营管理能力提出了更高要求。
湖北文旅：省级文旅国资入场，强化文旅协同。
湖北文旅的加入，为酒店公募REITs市场带来了截然不同的力量。作为省级文旅龙头国企，其布局兼具酒店资产运营与文旅产业发展的双重属性，与锦江、华住形成了鲜明区隔。从招标公告来看，其分三阶段选聘财务顾问、基金管理人、律师事务所；设置500万元、存续期基金净值0.2%/年、100万元的最高限价；并明确不接受联合体投标，处处体现出国企项目推进的规范化和严谨性。对湖北文旅而言，布局酒店REITs的意义远不止盘活单一酒店资产：一方面有助于降低资产负债率、缓解财务压力；另一方面，酒店作为文旅消费“吃住行游购娱”全产业链中的关键环节，其资产证券化打通了文旅产业资本化的重要路径，也为“酒店+文旅”协同发展提供了新的实践样本。
图源：摄图网（ID：500542375）
海珠城发：区级城建国资入局，区位资源优势明显。
海珠城发作为区属国企的加入，进一步丰富了国资参与酒店REITs的层级与类型。其标的资产广州朗豪酒店位于海珠国际会展中心展馆大楼，拥有488间客房和约5000平方米会议、宴会空间，依托会展中心带来的商务及会展客流，客源基础较为稳定。海珠城发本身主要布局产业园区、商业开发、城市更新等业务，推动酒店资产证券化，有助于与城市建设主业形成协同效应，盘活城市商业不动产存量，并促进城市建设与资本市场深度融合。此次招标的收费标准与湖北文旅较为接近——申报、发行及存续期运营管理服务招标控制价为500万元，基金管理费不超过年度基金资产净值的0.2%，也体现出国资布局酒店公募REITs时较为一致的规范化特征。
03 酒店REITs落地，撬动行业重构
酒店公募REITs的落地，不只是简单的金融产品创新，更是推动酒店行业深层变革的重要引擎。从资产估值、运营模式到行业竞争格局三个维度来看，酒店REITs正在开启中国酒店行业的新一轮价值重构，且这一影响预计还将持续深化。
重构一：资产价值重估，优质酒店资产迎来溢价空间。
过去相当长一段时间，国内酒店资产估值多采用重置成本法，主要计算土地、建筑、装修等物理成本，品牌溢价、运营能力以及稳定现金流所形成的真实价值并未被充分体现，导致不少核心城市中高端酒店资产存在被低估现象。而公募REITs通常采用现金流折现法，以未来持续收益作为核心定价依据，这一变化将推动酒店资产价值重估。参考国际酒店REITs约12—15倍市盈率水平，国内优质酒店资产估值有望提升20%—30%。未来，核心城市、中高端定位、运营成熟的酒店资产更可能持续升值，而资产质量较弱、现金流不稳定的酒店则可能被市场加速出清。
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重构二：运营模式升级，从“重规模扩张”转向“重经营效益”。
公募REITs具有明确规则：需将90%以上的可分配现金流用于分红。这一硬性要求将倒逼酒店企业全面调整经营逻辑——从过去偏重重资产扩张，转向更加关注经营效率和现金流质量。提升入住率、提高平均房价、拓展非客房收入、压降运营成本……凡是有助于改善现金流的举措，都会成为经营重点。未来，资产管理能力将成为酒店企业核心竞争力之一，企业也需要建立更符合资本市场要求的KPI体系，推动运营模式向专业化、精细化、透明化升级。“轻资产运营+资产管理”有望成为行业主流，而传统“重资产持有、轻运营管理”的模式将越来越难适应市场新要求。
重构三：行业格局重塑，国资与头部企业同台竞合。
随着酒店REITs走向常态化发展，行业预计将出现两方面明显变化：一方面，头部酒店集团通过REITs回笼资金后，将有更强能力推进并购整合，吸纳优质单体酒店和中小连锁品牌，行业集中度有望进一步提升；另一方面，轻资产运营模式将加速普及，推动酒店企业从资产持有者逐步转型为品牌输出者和运营管理者，万豪、洲际等国际酒店集团的轻资产模式，也将成为国内企业的重要参考。同时，湖北文旅、海珠城发等国企的参与，让酒店REITs赛道主体更加丰富，形成从省级到区级的多层级国资布局格局。“酒店+文旅”“酒店+城市建设”等融合型资产的证券化探索，未来有望催生更多文旅、城建与酒店协同发展的REITs产品，助力文旅产业从“单一门票经济”迈向“多元产业经济”，也帮助城建体系盘活存量商业资产，形成双向赋能的良性循环。
当然，酒店公募REITs的发展仍面临三大现实约束，需要企业与市场共同突破。首先在资产端，四星级及以上的申报门槛意味着真正符合条件的存量酒店并不算多，部分企业还存在产权不清晰、资产偏老、现金流季节性波动明显等问题，影响申报进程；其次在运营端，公募REITs对信息披露、公司治理和合规管理的要求远高于传统经营模式，不少酒店企业仍需提升资本市场适配能力和专业化管理水平；再次在市场端，投资者对酒店公募REITs的估值逻辑、收益特征和风险识别仍需持续积累认知，市场培育与投资者教育仍有较长路径要走。不过，这些挑战并非无法跨越。随着资产整合推进、运营能力提升以及政策细则不断完善，酒店公募REITs的发展有望逐步走向稳健，万亿级酒店存量资产价值也将持续被激活。
04 写在最后
酒店公募REITs赛道正迎来全新的发展窗口期。国资入局与头部企业竞合并存的新格局，不仅进一步释放了酒店存量资产的金融价值，也让其他产业与酒店协同发展的路径变得更加清晰。尽管前路仍有挑战，但随着政策、市场与企业多方协同发力，这场围绕资产证券化与产业升级的双向赋能，终将为中国酒店行业高质量发展打开更广阔的空间。
