7月7日消息，香港老牌地产商远东发展（00035.HK）与内地电商巨头京东集团（09618.HK）近日达成一笔重量级资产交易。远东发展7月6日公告披露，公司已于7月3日与京东旗下子公司JD Fabulous Development XI Limited订立买卖协议，拟以7.5亿港元的初步代价出售捷彩有限公司全部已发行股份，该公司持有位于油麻地的海景丝丽酒店物业。

这宗交易，表面看是一桩普通的资产买卖，但内里的门道可不简单。先说标的：这栋物业位于油麻地上海街268号，前身是海景丝丽酒店，归属帝盛酒店集团。目前，酒店正在大规模翻新，要把268间客房全部改造成学生宿舍，预计2026年下半年完工交付。算下来，每间宿舍的折价大约是280万港元。

更值得玩味的是交易结构——所有权和运营权完全拆开了。京东这边，完成股权交割、拿到物业所有权；另一边，远东发展的酒店管理子公司DHI Hotel Management HK Limited会签下一份三年的托管运营协议，全权负责宿舍的招商、日常物业管理以及配套服务。说白了，京东只管当房东，运营方远东则继续操盘。

协议里还设了一道硬性的保底条款：三年托管期内，运营方每年得向物业持有方（也就是京东旗下公司）贡献4500万港元的保底营业收入。用7.5亿港元的交易对价算一算，每年4500万对应大约6%的稳定年化收益率。远东发展做了个连带担保，无条件为管理人履行责任兜底，上限是三年保证收入总额。

再看一笔账：截至2026年3月31日，这物业经审核的账面净值只有2.659亿港元。初步购买价7.5亿港元，比账面值溢价了差不多4.84亿港元，溢价幅度接近2.82倍。远东发展预计，交割完成后能确认约4.23亿港元的出售收益。

这笔交易为什么会发生？核心推手是香港学生公寓市场的供需缺口持续拉大。根据香港教育局和仲量联行的数据，2024/25学年，香港非本地学生规模已增至9.2万人，八大院校平均床位比大约是2.55:1，算下来宿位缺口约有4万个。而且这个缺口还在扩大，预计到2028年，香港高校宿位缺口可能突破10万个。

供需错配的直接后果，就是大量存量酒店和整幢住宅被改造成学生宿舍。据21世纪经济报道统计，从2025年到2026年一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约有27宗，总金额超过85亿港元。

京东香港“扫货”

从京东的角度看，这次收购油麻地项目，是其在香港学生宿舍市场布局的关键一步。算上这一单，过去20个月里，京东在港已公开收购三宗物业，累计耗资约60亿港元。

第一宗是在2024年底，京东以18亿港元拿下了沙田的物流地产利丰中心，项目建筑面积48.7万平方英尺（约4.53万平方米），当年是香港最大的整栋工业交易之一。

第二宗发生在2025年12月，京东以约35亿港元收购中环中国建设银&行大厦50%股权，获得约1.12万平方米的写字楼空间。这栋物业位于中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，前身是香港丽嘉酒店。京东当时表示，收购目的为自用，始终看好在香港的发展。

除了地产，2025年8月，京东还耗资约40亿港元收购了香港连锁食品超市佳宝，将其纳入本地零售体系。

京东地产版图，从物流仓储到学生公寓

京东的地产投资当然不只局限在香港。近年来，通过旗下京东产发（JD Property）等专业平台，它在全球范围内铺开了一张多元化地产版图。

在中国内地，2026年4月，京东以6.63亿元竞得杭州钱江世纪城核心区的一宗沿江商业用地，计划建设京东集团浙江区域中心总部。项目计划总投资约20亿元，将打造集办公、科技、京东MALL等功能于一体的区域中心，预计入驻员工超过4000人。此外，京东通过仓储物流REITs持续扩募，2026年3月第二次扩募拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大高标准仓储项目。

在海外市场，2025年12月京东产发携手EZA Hill及一家全球领先的房地产私募投资机构，以约3亿新元联合收购新加坡4座高标仓，总面积约17.5万平方米。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区一共拥有53个基础设施项目。

新加坡物流仓储基础设施（图片来自京东产发官网）