京东产发再递表港交所，资管规模超1200亿元解析
香港交易所最新披露，京东智能产发股份有限公司（简称：京东产发）已于近日向港交所正式提交上市申请文件。此举意味着，京东产发不仅公开了其资产规模与业务构成，还阐述了未来的海外拓展规划。
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这并非京东产发首次寻求上市。早在2024年，京东集团就曾计划将京东工业与京东产发同步分拆，并推动其在港股市场独立挂牌。其中，京东工业已按计划于2025年12月在港成功上市。
京东产发自2018年开始独立运营，致力于打造一个现代化基础设施开发与管理平台。根据其招股书，截至2025年第三季度末，京东产发已在全球布局了285处现代化设施资产，涵盖259个物流园区、20个产业园区及6个数据中心。这些资产的总建筑面积达到2710万平方米，资产管理规模总值约1215亿元。按建筑面积计算，公司在亚太区及中国新经济领域的现代化基础设施服务商中，排名分别进入前三与前二。不仅如此，其已竣工资产的平均出租率超过90%，较行业平均水平高出约十个百分点。
经营业绩方面，京东产发2023年总收入约为29亿元，2024年增至约34亿元，同比增长19.1%。2025年前九个月，公司收入达到30亿元，同比增幅为21.2%。收入主要来源于为客户提供租赁、物业管理及其他增值服务等综合性解决方案。特别是在2025年前九个月，基础设施解决方案带来了26亿元收入，其中来自外部客户的贡献占比达到62.5%。
从股权结构来看，京东产发与京东集团仍保持深度绑定。截至招股书披露日，京东集团通过全资子公司间接持有京东产发约74.96%的股份，处于绝对控股地位。公司的实际控制人为刘强东，他通过控制Max Smart Limited、Fortune Rising Holdings Limited等实体，掌握了京东集团约76.1%的表决权，从而实现对京东产发的间接控制。在外部资本中，华平投资与高瓴资本各自持股约6.47%，红杉中国、贝莱德等知名机构也有所布局，持股比例分别为0.45%和0.36%。
全球化布局是京东产发近年来的重要发展方向。公司海外资产管理规模占比从2024年初的3.7%持续提升，至2025年9月30日已达12.8%，逐步形成了“以东南亚为起点，拓展成熟市场，并重点突破中东”的全球化路径。通过与合作方共建、收购优质资产等方式，京东产发已在新加坡、荷兰、迪拜、东京等核心物流节点建立网络，成为中国企业出海的重要基础设施合作伙伴。
根据招股书，京东产发此次上市所募集的资金，将主要用于四个方向：其一，是未来12至36个月内拓展海外战略物流节点设施网络，并组建全球化人才团队；其二，同期提升国内资产网络的密度与质量，强化核心区域布局；其三，未来12至48个月内升级解决方案及服务体系，增强客户吸引力；其四，部分资金将用于公司的一般营运资金需求。
展望未来，京东产发表示将继续巩固其在中国市场的领先地位，同时加速全球业务扩张。公司计划进一步多元化客户基础与服务能力，深化与长期资本合作伙伴的协作，并持续强化资产管理的核心能力。其目标是成为一家扎根中国、布局全球的互联现代化基础设施平台，为全球客户提供更具韧性的供应链基础设施解决方案。
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